Квартирный беспредел дошел до Рязани

16 декабря Верховный суд отменил решения судов низших инстанций и вернул квартиру Ларисы Долиной добросовестному приобретателю, однако последствия созданного прецедента еще дадут о себе знать.

Фото: Евгения ГУСЕВА. Перейти в Фотобанк КП

В 2024 году звезда эстрады Лариса Долина, став жертвой изощренной мошеннической схемы, лишилась элитной квартиры в столице. Казалось бы, драма богатых и знаменитых. Но изначальное судебное решение, вернувшее певице жилье, забрав его у ничего не подозревавшего добросовестного покупателя, стало тем самым ящиком Пандоры, который открыл шлюзы для волны аналогичных дел по всей стране. Суды начали отбирать честно и давно купленные квадратные метры. Покупатели остаются и без квартиры, и без денег. И если раньше казалось, что это прецедент не выйдет за пределы МКАД, то теперь тревожная рябь докатилась и до Рязани.

«Это уже у нас, это уже здесь»

– Мы точно можем сказать, что в нашем городе действуют мошенники, которые оказывают воздействие в основном на пожилых людей и принуждают их к совершению сделки, – с тревогой констатирует генеральный директор агентства недвижимости Роман Сизов.

По его словам, в Рязани уже официально зафиксированы подобные случаи. Одна из историй похожа на сценарий криминальной драмы. Пожилой женщине предложили «выгодно» купить дом в Рыбном. Она продала свою квартиру, но суммы не хватило. И тогда мошенники, завладев доверием, предложили «волшебный» способ приумножения капитала: передать деньги на биржу, где «за 2-3 дня миллион восемьсот тысяч рублей должны были превратиться в два миллиона триста». Женщина передала деньги, и «больше их не видела».

Экспертов поражает «сумасшедшая» глубина психологического воздействия на жертв. Это не одномоментный обман. Это кропотливая, длящаяся месяцами работа по психологическому зомбированию, в ходе которой жертву изолируют от родных, внушают невероятные истории и в итоге заставляют добровольно расстаться с деньгами.

– Я лично разговаривал с продавцом на предмет того, не оказывает ли на нее кто-то воздействие, – поделился риэлтор деталями другого случая. – Она говорит, нет, у меня нет никаких историй. И буквально после того, как она забрала деньги из банковской ячейки, через час передала их мошенникам.

Рязанцы уже сталкиваются с риском потерять и купленную квартиру, и деньги.

Фото: Евгения ГУСЕВА. Перейти в Фотобанк КП

«Это уже у нас, это уже здесь», – предупреждает эксперт, убедившийся в проблеме на личном опыте. Мошенники, вдохновленные громким прецедентом, уже вовсю «охотятся» на квартиры рязанцев, а жертвы пытаются возместить ущерб за счет добросовестных покупателей.

«Порог воли» важнее справедливости

Казалось бы, покупатель проверил документы, честно заплатил деньги и вселился. При чем тут претензии прежнего владельца, который сам отдал деньги аферистам? Оказывается, закон видит ситуацию иначе. Председатель коллегии адвокатов «Борисов и партнеры» Юрий Борисов объясняет: суд не «встает на чью-то сторону», а рассматривает юридически значимые факты.

– Может быть и схема, когда группа лиц, договорившись, обманула человека, забрала деньги, а потом продавец выходит в суд и сообщает, что он находился в заблуждении, и, соответственно, просит признать сделку недействительной, – подтверждает юрист.

Ключевое понятие в этих схемах – «порог воли». Продал ли человек квартиру добровольно или под давлением, в состоянии шока или аффекта? Если суд установит, что сделка совершена «под влиянием обмана, заблуждения, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств», ее отменяют. А покупатель свою добросовестность должен доказать, поэтому требуется не просто подписать договор, а проявить «должную осмотрительность». Имеет значение, проверил ли покупатель психологическое состояние продавца и не торопится ли он с продажей? Есть ли у него альтернативное жилье? Если суд решит, что важные «красные флаги» были видны, а покупатель их проигнорировал, – защита добросовестного покупателя не срабатывает.

Продавец обращается в суд с иском о возврате квартиры, утверждая, что действовал в состоянии заблуждения.

Фото: Евгения ГУСЕВА. Перейти в Фотобанк КП

– Как показывает судебная практика, даже наличие нотариуса в данных схемах не всегда снимает риски. Зачастую суд встает на сторону продавца, который передал деньги мошенникам, – предупреждает Юрий Борисов.

Заключения из психо- и наркодиспансера также не панацея.

– Это всего лишь справки, которые даются о том, что человек не состоит на учёте, – отмечает Роман Сизов. – Это не говорит о его душевном состоянии в момент сделки.

Как не купить проблему вместо квартиры?

Эксперты сходятся во мнении, что сегодня при совершении купли-продажи недвижимости нельзя спешить и экономить на безопасности. Они дают некоторые практические советы добросовестным приобретателям жилья:

– Обращаться только к проверенным специалистам. «Любой профессионал, который дорожит своей репутацией, зачуяв беду, не поведёт своего покупателя на эту сделку», – убежден Роман Сизов.

– Даже если продавец против, необходимо найти его родственников и пообщаться с ними, уточняя ключевые факты.

– Проверить наличие другого жилья у продавца. Если продавцу есть куда уехать, то страшилка с бездомным стариком для суда будет менее убедительной.

– Провести психиатрическую экспертизу в день сделки и фиксировать все на видео.

Но и эти советы не гарантируют полной защиты от «бабушкиных» схем. В эпоху, когда мошенники работают как профессиональные психологи, а суды все чаще возвращают жилье обманутым продавцам, любая операция с недвижимостью на вторичном рынке несет серьезные риски.

Главные «красные флаги» при покупке недвижимости:

Время важнее денег

Если продавец аномально торопится, готов существенно скинуть цену ради скорости, а главный его вопрос – «когда», – лучше поискать альтернативный вариант.

Одиночки пугают

Пожилой продавец, действующий строго в одиночку, не знакомящий с родственниками и скрывающий сделку от близких, должен насторожить.

Продал - купи

Яркий признак честного продавца – «неразрывная цепочка купли-продажи»: деньги от покупателя должны идти напрямую на приобретение новой недвижимости. Важно проводить расчеты в безналичной форме – движение денег можно отследить. Если же судьба миллионов туманна, то они могут осесть на очередном «безопасном счете».

Суды уже идут

«Квартиру мы должны вернуть, а они деньги – нет»

В Рязани 70-летняя пенсионерка продала свою квартиру риэлтору, сделка была юридически оформлена по всем правилам и заверена нотариусом. Новый владелец успел сделать капитальный ремонт. Однако позже ему позвонили следователи, и выяснилось, что пенсионерка стала жертвой телефонных аферистов и возбуждено уголовное дело. Теперь против покупателя подан гражданский иск, а представители обманутой старушки требуют через суд вернуть квартиру, не компенсируя убытки покупателя, который оказывается главной жертвой преступников.

«Эффект Долиной» добрался и до рязанского авторынка

Прокуратура Рязанской области требует в суде отменить сделку купли-продажи автомобиля, заключенную жительницей Пронского района еще в апреле. Женщина, став жертвой телефонных мошенников, продала машину и перевела им деньги. Психолого-психиатрическая экспертиза подтвердила, что потерпевшая не осознавала последствий своих действий. Теперь ведомство, защищая её интересы, требует признать сделку недействительной по аналогии с нашумевшими делами о недвижимости. Если суд удовлетворит иск, автомобиль вернут прежней владелице, а добросовестный покупатель может остаться и без машины, и без денег. Окончательное решение должен вынести Железнодорожный районный суд Рязани.