Премия Рунета-2020
Рязань
+21°
Boom metrics
Недвижимость29 марта 2022 22:00

Генеральный директор Группы компаний «ЕДИНСТВО» Антон Воробьев: Не сомневаюсь, что инструмент дотирования ипотеки со стороны государства сохранится

О том, что на сегодняшний день происходит на строительном рынке, ставках по ипотеке и ценах на новостройки мы поговорили с руководителем одного из крупнейших девелоперов Рязани
Источник:kp.ru
Генеральный директор Группы компаний «ЕДИНСТВО» Антон Воробьев.

Генеральный директор Группы компаний «ЕДИНСТВО» Антон Воробьев.

Строительная отрасль России регулярно переживает кризисы. Только-только девелоперы справились с последствиями пандемии - во многих регионах, в том числе и в Рязанской области рынок недвижимости успокоился и демонстрировал относительную стабильность и положительную динамику. Но спокойствие было недолгим, и сегодня строительные компании оказались перед новыми, кажется, совершенно непреодолимыми трудностями. Что сегодня происходит в строительном секторе экономики, какое будущее ждет ипотеку и насколько изменятся цены на жилье, мы попросили рассказать генерального директора Группы компаний «ЕДИНСТВО» Антона Воробьева.

«ПО ВСЕМ НАШИМ ОБЪЕКТАМ СТРОИТЕЛЬСТВО ВЕДЕТСЯ В ПОЛНОМ ОБЪЕМЕ»

- Антон Сергеевич, очередное испытание выпало на долю строительной отрасли. Но теперь это, кажется, пострашнее, чем коронавирус. Как чувствует себя ваша компания?

- Компания чувствует себя неплохо и уверенно смотрит в будущее. Все проекты, которые находятся в стадии строительства, реализуются согласно графику в положенные сроки. Мы прекрасно понимаем, что на сегодняшний день строительная отрасль является одной из основных, если не ключевой, в экономике страны. Кроме того, за восемь лет мы достаточно далеко продвинулись с точки зрения импортозамещения. И те меры господдержки, которые сегодня анонсируются, убежден, помогут застройщикам уверенно смотреть в будущее. В целом могу сказать, что в части строительства жилья ни коллапса, ни паники нет.

- А какова ситуация именно с вашими стройками?

- На сегодняшний день по всем нашим объектам - это более 10 жилых комплексов по городу - строительство ведется в полном объеме. Часть жилых комплексов находится на начальной стадии строительства, работа ведется достаточно активно, потому что многие материалы, которые мы используем, только отечественного производства: это и бетон, и арматура, и песок, и кирпич. По ряду объектов мы выходим на завершающую стадию строительства и планируем в начале следующего года сдать их в сроки, предусмотренные в договорах долевого участия. Да, конечно, по некоторым позициям импортного оборудования периодически возникают проблемы. Но я думаю, что в ближайшее время они будут решены либо путем замещения российскими аналогами, либо поставками аналогов из дружественных стран, которые в принципе не будут уступать по качеству и при этом будут равнозначны по стоимости с теми, что мы приобретали раньше в Европе.

Буквально на днях мы ввели в эксплуатацию один объект. А всего до конца года планируем сдать еще три жилых комплекса.

- А новые проекты вы планируете запускать?

- Да, в этом году мы планируем вывести порядка пяти-шести проектов. Сейчас ведутся активные переговоры с банковским сектором, который так же, как и вся страна, ждет четко определенных правил на государственном уровне и стабилизации ставки по проектному финансированию. Мы готовим свою техническую часть, экономическое обоснование, а банки проверяют наши документы и готовятся к подписанию кредитных договоров. Вся работа ведется в штатном режиме. И я думаю, что этой весной несколько новых проектов от Группы компаний «ЕДИНСТВО» выйдут на рынок Рязани.

«ТЕ, КТО ДЕЙСТВИТЕЛЬНО ХОТЯТ РАБОТАТЬ, НА ЭТОМ РЫНКЕ ОСТАНУТСЯ»

- Так беспроблемно, как вы, могут работать все компании, в том числе мелкие, или лишь те, у кого есть финансовые и производственные возможности?

- Сложно сказать, насколько каждая из компаний, работающих на рынке, подготовилась к ситуации. Но думаю, те, кто действительно хотят работать, на этом рынке останутся, вне зависимости от того, большие они или маленькие. Мы понимаем, что строительная отрасль обеспечивает работой, как минимум, 11 смежных отраслей, поэтому каждый винтик в этой системе также важен. Для нас, как для крупных застройщиков, нежелательно, если конкуренция на рынке будет сокращаться, потому что это подрывает в целом доверие к отрасли. Умер один маленький застройщик - тень пала на всех остальных. Но я думаю, если у наших коллег есть желание развиваться и остаться в этом бизнесе, у них все получится, потому что и проектное финансирование банками обеспечивается, и льготное ипотечное кредитование, почти не сомневаюсь, - продолжится. Все зависит от того, насколько интересный проект, насколько серьезная компания и как она соблюдает сроки строительства. Это три основных слагаемых, которые помогут компании остаться на рынке.

- Вы возводите жилые комплексы не только в Рязани, но и в Тульской области. И там планируете сохранить прежние объемы строительства?

- Да. Оба рынка чем-то похожи. Единственное отличие в том, что Рязань избалована большим количеством новостроек даже в нынешнее кризисное время. Но в Туле спрос на новостройки есть, и мы видим, что проекты, в том числе и наши, востребованы, поэтому, думаю, что прежние объемы строительства сохраним.

- Ценовая политика тоже не изменится?

- Цены на жилье в Туле исторически чуть выше, чем в Рязани. Это обусловлено, с одной стороны, недостатком предложений, который длительное время там наблюдался, а с другой - более высоким уровнем доходов населения. Думаю, что стоимость реализации квадратного метра в Туле сохранится на том же уровне. Помимо этого, в нашей компании продолжает действовать наш уникальный проект «Спеццены». Посмотреть, какие квартиры сейчас находятся в особом списке, можно на сайте http://specprice62.ru. Также на ряд объектов действуют ряд спецпредложений и особые условия. Получить индивидуальные условия можно в наших офисах продаж.

- Что сегодня происходит с покупательским спросом?

- Любые кризисные явления провоцируют спрос в сфере недвижимого имущества. Недвижимость можно потрогать, в нее можно зайти, в ней можно жить и работать. Так что первые две недели мы наблюдали ажиотажный спрос на квартиры. Люди пытались вложить денежные средства на ожидании того, что они пропадут. Сейчас народ немного успокоился - этому в том числе способствовало и поднятие ставок по банковским депозитам. Те, кто решил немного переждать, нашли тот инструмент, который для них наиболее понятен и востребован. Но в целом не могу сказать, что спрос на недвижимость полностью остыл. Все равно потребность в улучшении жилищных условий, во вложении денежных средств осталась. Мы фиксируем, что люди готовы покупать жилье даже по нынешним ценам.

- Перекос в сторону квартир меньшей площади замечаете?

- Да, такой перекос был, но сейчас он немного уменьшился. Но и мы понимаем, что это жилье покупается не для жизни, а для вложения денежных средств - чтобы, во-первых, их сохранить и, во-вторых, что-то на инвестировании заработать. Надо заметить, что однокомнатные квартиры всегда составляли более 50% как в портфеле предложений, так и в доле продаж.

В настоящее время ипотеку с господдержкой можно взять начиная от 5,85%.

В настоящее время ипотеку с господдержкой можно взять начиная от 5,85%.

«ТРЕНД НА УВЕЛИЧЕНИЕ ЦЕНЫ КВАДРАТНОГО МЕТРА ИДЕТ В ТЕЧЕНИЕ ДВУХ ЛЕТ»

- В эти две недели, когда возрос спрос на жилье, вы не наблюдали спекуляцию на рынке со стороны тех или иных производителей, поставщиков или компаний? Может быть, кто-то воспользовался ситуацией и взвинтил цены?

- На самом деле рост цен произошел у всех компаний без исключения. Для этого были, на мой взгляд, две объективные причины.

Первая - это удорожание себестоимости строительства. Как бы мы ни говорили о прорыве в области импортозамещения, все равно остался ряд позиций, которые привязаны к курсу иностранных валют. Хотя здесь нужно оговориться, что мы наблюдали и повышение стоимости материалов и оборудования, которые никоим образом не зависят от роста доллара, более того, производятся в Рязанской области или на территории Российской Федерации. И вот на волне ажиотажа некоторые не совсем порядочные поставщики взвинтили свои цены. Но это поле для деятельности государственных органов в сфере регулирования ценообразования.

Вторая причина - не совсем четкая картина у застройщиков о том, какова будет себестоимость строительства через месяц. И не хотелось бы попасть в такую ловушку: продав сейчас все по нынешним ценам, столкнемся с тем, что вырученных средств нам не хватит для завершения строительства через два года. И зачастую у ряда компаний мы видели так называемые заградительные цены или остановку продаж. Это позволило им, во-первых, сохранить пакет предложений и, во-вторых, немного сбить наступательный порыв приобретателей, чтобы они пришли за покупкой, но позднее и по приемлемым ценам. Застройщикам важно соблюдать графики продаж, потому что мы не заинтересованы в единовременной реализации всего, что у нас есть. Нам важна поступательная реализация по мере необходимости в рамках строительного процесса.

- В какой период произошло изменение ценообразования?

- На самом деле ценообразование начало меняться с 2020 года. Себестоимость строительства росла гигантскими темпами и необоснованно в первую очередь из-за роста стоимости материалов. Наибольший рост произошел за последний месяц. Во-первых, на это повлияла ситуация с введением санкций. Во-вторых, многие поставщики планировали к весеннему периоду повышение стоимости отпуска своей продукции.

- И на сколько процентов произошло повышение?

- Сложно говорить о едином проценте, но я думаю, что в среднем увеличение стоимости жилья произошло на 10-15%.

- С 2020 года?

- Нет, с 2020 года повышение составило порядка 50%. Тем самым недвижимость и интересна для инвестирования, потому что она не дает падений. Любые другие отрасли могут как резко взлететь, так и резко упасть. А ценность недвижимости в этом смысле более консервативна. Мы видим, что тренд на увеличение стоимости квадратного метра идет уже в течение двух лет, и каких-то предпосылок к ее снижению незаметно. Всю актуальную информацию об изменениях уровня цен, процентных ставках по ипотеке и акциях компании мы регулярно выкладываем в Телеграм-канале ГК «ЕДИНСТВО» Рязань.

- А во сколько раз увеличилась смета на строительство за этот период?

- По ряду позиций - до 70%. Зачастую это связано с импортными комплектующими и некоторыми недобросовестными действиями поставщиков строительных материалов и оборудования внутрироссийских производителей.

- Говорят, в России песок подорожал на 100 процентов. Неужели у нас в стране нет своего песка?

- Не думаю, что мы импортируем песок. Уверен, что у людей, которые занимаются добычей и транспортировкой песка, заработная плата не выросла на 100%. Это просто желание воспользоваться ситуацией.

«НАДЕЕМСЯ, ЧТО ПО НЕКОТОРЫМ СМЕТНЫМ ПОЗИЦИЯМ БУДЕТ ОТКАТ НАЗАД»

- Как думаете, цены на материалы и оборудование так и останутся на нынешнем уровне или их все же будут искусственно опускать?

- Сейчас идет тенденция со стороны государственных органов к тому, чтобы возвращать цены на прежний уровень. Вот пример по металлургии. Стоимость арматуры начала скакать, как и в 2020 году, и Минпромторгу пришлось прямо вводить заградительные меры, чтобы металлурги и их дилеры не пользовались этой ажиотажной ситуацией в стране, а зафиксировали стоимость и уровень наценки на свою продукцию, таким образом определяя конечную стоимость для потребителя, в данном случае для застройщика.

Давайте разберемся, почему металлурги повысили цены. Им было выгодно реализовывать свою продукцию за рубежом, получая валютную выручку. Теперь на западном направлении эти каналы отрезаны. И пока не наладят логистику на другие рынки, они, чтобы избежать кризиса перепроизводства, будут вынуждены реализовывать все это на внутреннем рынке. Похожая ситуация с производством утеплителя, который используют для утепления стен домов. Если раньше рязанские предприятия гнали все это на экспорт, то теперь этот путь для них закрыт. Чтобы не останавливать производство, они вынуждены продавать свою продукцию на внутреннем рынке. А потребители внутри страны не готовы покупать ее по европейским ценам, потому что мы понимаем, что переложить ее в себестоимость не сможем. Если по законам экономики предложение превышает спрос, то, соответственно, идет удешевление цены. И поэтому будут вестись переговоры о том, чтобы цена была на уровне приемлемой.

На начальной стадии строительства у нас большие затраты не только на металлоизделия, но и на бетон. К счастью, рязанские бетонные предприятия не повысили цены, точнее корректировка произошла по уровню инфляции в пределах разумного. Серьезные повышения прошли по кирпичной продукции, которая производится на территории Рязани из нашей же глины, нашими силами и с использованием наших же технологий. Для застройщиков это стало настоящей загадкой, и мы со своей стороны попросили государственные органы изучить этот вопрос. Нет никаких объективных обоснований повышения цен на материалы, которые никак не привязаны ни к доллару, ни к евро. Мы явно наблюдаем недобросовестное отношение со стороны производителей с целью одномоментно получить сверхприбыль. Надеемся, что по некоторым сметным позициям в ближайший месяц-два будет откат назад.

- И все же какие-то материалы и оборудование вы использовали исключительно импортные. Если сейчас прекратятся поставки, будете искать аналоги?

- Мы уже этим занимаемся и прекрасно понимаем, что свято место пусто не бывает. Аналоги, безусловно, найдутся как внутрироссийские, так и из дружественных стран. Переориентирование снабжения на другие каналы поставок, думаю, произойдет в ближайшее время.

«МЫ ЖДЕМ НОВЫЕ ПРАВИЛА ИГРЫ ПО ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕКЕ»

- Правда ли, что повышение ключевой ставки с 9,5 до 20% годовых может привести к тому, что займы будут выдаваться под 23-25 процентов годовых?

- Мы прекрасно понимаем, что под 23% никто ипотеку брать не будет, потому что эта ставка нерабочая. В любом случае мы ждем правила игры по льготной ипотеке, ипотеке с государственной поддержкой, потому что это единственный механизм, который позволит привлекать деньги граждан именно на стройку. Иных источников по улучшению жилищных условий у большинства россиян нет. Процентов 80 жилья будет приобретаться при помощи ипотеки с господдержкой.

- Но действие программы льготной ипотеки закончится летом…

- Если стратегическая задача государства - сохранить строительную отрасль не только как класс, но и обеспечить ее развитие и выполнение тех нормативов, которые были поставлены по количеству квадратных метров вводимого жилья, я не сомневаюсь, что инструмент дотирования ипотеки со стороны государства сохранится.

- Какие ставки действуют в настоящее время?

- Сейчас ипотеку с господдержкой можно взять начиная от 5,85%. У банков было несколько дней колебаний в конце февраля - начале марта по вопросам приема заявок от людей. Но сейчас ситуация успокоилась, и все без исключения банки работают по ипотечным программам с господдержкой в обычном режиме.

- А каковы ставки по ипотеке без господдержки?

- Если без, то 20-23%. Это на самом деле неподъемная ставка - человеку придется в несколько раз переплатить за квартиру. Даже если льготная ипотека будет на уровне 10-15%, это еще более-менее приемлемо, но никак не 20%.

- Повышение ключевой ставки ведь влечет и ухудшение условий по проектному банковскому финансированию?

- Сейчас как раз идут активные дебаты на уровне правительства Российской Федерации о том, на каком уровне зафиксировать ставку проектного финансирования для жилищного строительства. Понятно, что никто из застройщиков не будет брать проектное финансирование под 20 с лишним процентов. Без определения механизма компенсации выпадающих доходов банков строительство просто умрет. В противном случае вы прекрасно понимаете, что будет. Остановить стройку легко, а запустить ее снова будет крайне сложно. Вся технологическая цепочка нарушится. Умрут одновременно и все предприятия, обеспечивающие строительную отрасль. Этого, конечно, никто не допустит. Думаю, что в апреле мы будем жить по новым правилам с жестким регулированием со стороны финансовых институтов государства, и банки запустят проектное финансирование по фиксированной ставке. Если ее установят на уровне 12%, то это уже хорошо.

На сегодняшний день по всем объектам Группы компаний «ЕДИНСТВО» - это более 10 жилых комплексов по городу - строительство ведется в полном объеме.

На сегодняшний день по всем объектам Группы компаний «ЕДИНСТВО» - это более 10 жилых комплексов по городу - строительство ведется в полном объеме.

«БАЗОВЫХ МЕР ГОСПОДДЕРЖКИ ВСЕГО ТРИ»

- Правда ли, что в настоящее время застройщики стараются перенаправлять покупателей с ипотеки на другие варианты оплаты: различные программы рассрочки, варианты субсидированной ипотеки, трейд-ин?

- Есть такая тенденция. Когда мы понимаем, что уровень дохода человека позволяет ему за год-полтора выкупить необходимое жилье, но при этом он боится брать ипотеку под такую ставку, мы гибко подходим к процедуре предоставления рассрочки - фактически индивидуально обсуждаем с каждым клиентом размер первоначального взноса, длительность рассрочки и фиксацию цены. Если же у человека есть что реализовать для покупки нового жилья, мы также стараемся через наших партнеров помочь ему это сделать, тем самым бронируя за ним квартиру на срок до двух месяцев. Но хочу заметить, что эти программы у нас действовали и до кризисных моментов, потому что каждый клиент по-своему уникален.

- Каких мер господдержки сегодня ждут застройщики? Некоторые ваши коллеги озвучили такие идеи: снижение процента их собственного участия при проектном финансировании; субсидирование ставок по ипотеке; возможность поэтапно раскрывать эскроу-счета; ввод новых кредитных продуктов по комплексному развитию территорий; мораторий на банкротство. Согласны ли вы с ними или, может, у вас есть свои предложения?

- Все эти предложения хороши, но они не столь всеобъемлющи и не являются базовыми, на мой взгляд, чтобы застройщик продолжал работать. Мораторий на банкротство для тех компаний, которые не намерены уходить с рынка, не нужен. Поэтапное раскрытие эскроу-счетов было бы неплохо, но мы уже научились обходиться и без него. Субсидирование новых проектов по комплексному освоению территорий, может быть, и необходимо, но пока мы к этому не готовы, потому что это предполагает более спокойные условия экономического функционирования, нежели есть сейчас. Да, эти меры тоже важны, они могут иметь точечный характер помощи застройщикам, но по-настоящему приоритетными для нас являются другие меры. Их всего три.

Первое - государственное регулирование цен на ключевые строительные материалы и оборудование. Второе - сохранение господдержки в ипотечном секторе и секторе проектного финансирования. Третье - субсидирование логистики для поставки комплектующих и оборудования. Мы прекрасно понимаем, что многие дилеры, которые десятилетиями ввозили какую-то продукцию из западных стран, просто боятся переключаться на восточный рынок, потому что не понимают плечо доставки, риски, стоимость, сроки и на всякий случай нам отказывают. Но если государство эту логистическую схему возьмет под свой контроль, дилеры с удовольствием переключатся на работу в юанях или рупиях.

А В ЭТО ВРЕМЯ

В Госдуму внесли законопроект о поддержке строительной отрасли. Инициатива поступила от правительства РФ. Упрощение разработки градостроительной документации, льготная аренда земельных участков и другие меры поддержки помогут российским строителям сохранить высокие темпы ввода в эксплуатацию объектов в условиях санкционного давления. В ближайшее время предполагается утвердить специальный план, предусматривающий около 100 мероприятий - от маленьких технических до больших стратегических, таких как развитие ипотеки. Мониторинг и кураторство реализации проекта в регионах России планируется вести ежедневно.

Количество квартир ограничено. Не является публичной офертой. Подробности в офисе продаж по адресу: ул. Вокзальная, д. 41, помещение Н5. С подробными условиями ипотечного кредитования можно ознакомиться на сайтах банков-партнеров. Полный список банков-партнеров предоставлен на сайте edinstvo62.ru в разделе «Ипотека». Всю актуальную информацию по ипотеке и другим финансовым инструментам приобретения жилья смотрите на сайте https://edinstvo62.ru/ и в соцсетях компании.

На правах рекламы