Как правильно покупать квартиры в кризис: экономим на цене, а не на комфорте

Наступивший год для российского рынка недвижимости непредсказуем. Степень влияния запутанной ситуации в экономике на цены и покупательскую активность не берутся оценить даже эксперты. Но жизнь не стоит на месте, и россияне продолжают покупать квартиры: кто-то с целью вложить средства, кто-то спешит решить давно назревшие жилищные вопросы. Как не прогадать со сделкой во время кризиса? Ведь приобретение квартиры – одна из самых важных покупок для семьи, и, делая шаг в сторону расширения жизненного пространства, важно найти именно то, о чем вы давно мечтали.

О том, как правильно выбирать жилье в кризис, не экономя на своем комфорте, мы попросили рассказать заместителя генерального директора по коммерческим вопросам Группы компаний «Зеленый сад» Лиану Гокчян.

Выбираем надежного застройщика

- Лиана Суреновна, какой, по вашему мнению, главный критерий при выборе жилья в кризис?

- Один из самых важных факторов, влияющих на принятие решения покупателем – это застройщик, его история и репутация на рынке. Особенно популярными в период экономической нестабильности становятся инвестиции в квадратные метры в новостройках. Однако, приобретая квартиру в строящемся доме, важно понимать, что успех вложений зависит именно от грамотного выбора застройщика. Если проект заморозится, покупатель рискует остаться и без жилья, и без денег, пополнив ряды обманутых дольщиков. Чтобы оценить компанию, изучите ее историю (особенно в период кризиса 2008-2009 годов), количество реализованных объектов, узнайте, были ли переносы срока сдачи домов и с чем это было связано. Например, компания «Зеленый сад» работает в Рязанской области уже 15 лет. За эти годы построено более 20 многоэтажных жилых домов или более чем 3600 квартир. Кроме того, мы выступаем партнером регионального правительства в возведении объектов социального значения, реализации программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

- Какие документы должен в обязательном порядке иметь застройщик и предоставить их покупателю по первому требованию?

- Покупатель обязательно должен обратить внимание на правоустанавливающие документы на земельный участок, кадастровый паспорт, разрешение на строительство, срок сдачи дома и его соответствие сроку, который указан в договоре участия в долевом строительстве. Кстати, этот договор подлежит обязательной госрегистрации, и после сдачи дома на основании зарегистрированного договора и подписанного двумя сторонами акта приема-передачи квартиры участнику он получает свидетельство о праве собственности.

Особо хочу отметить, что каждая квартира, которая продается по договору долевого участия, согласно законодательству, должна быть застрахована застройщиком. А не участником, как это преподносят некоторые строительные компании. Речь идет о полисе страхования ответственности застройщика. Как правило, все затраты на его оформление застройщик должен взять на себя. Я знаю, что некоторые застройщики для легкости и экономии страхуют сразу весь дом. Компания «Зеленый сад» практикует индивидуальный подход к нашим клиентам – именно поэтому мы оформляем отдельный полис на каждую квартиру для каждого клиента. Нам важно, чтобы клиент был уверен и изначально понимал: в случае недосдачи дома по тем или иным причинам денежные средства ему будут полностью возвращены.

Покупаем жилье комфорт-класса по цене сегмента «эконом»

- Стереотип «чем дороже, тем лучше» действует на рынке недвижимости? Можно ли утверждать, что компания с хорошей репутацией и высоким коэффициентом надежности дешевые квартиры не строит априори? Или есть какие-то секреты разумной экономии?

- Слишком низкие цены, как правило, всегда вызывают недоверие со стороны покупателей. Особенно если речь идет о жилье комфорт-класса. Современные квартиры – просторные, с оригинальными планировками – не могут быть дешевыми. Чтобы ваши ожидания соответствовали вашим возможностям, начните выбор с домов, находящихся на начальном этапе строительства. Растет дом – вместе с ним растут цены. Долевое участие на ранних этапах позволяет существенно сэкономить.

Рассмотрим конкретный пример. В настоящее время компания «Зеленый сад» возводит жилой комплекс комфорт-класса «Grand Comfort». Это масштабный проект с домами переменной этажности высотой 19-24 этажа в самой высокой точке Дашково-Песочни – на Новоселов, 47. Все квартиры в доме просторные и светлые: площадь 1-комнатных - от 47 до 60 кв. м., 2-комнатных - от 66 до 83 кв. м, 3-комнатных - от 83 до 100 кв. м.

Выбирая место для застройки, мы остановились на участке с благоприятной экологической атмосферой: рядом крупный лесной массив и живописный пруд. В доме индивидуальное отопление, из квартир с панорамным остеклением открывается замечательный вид на храм. Каждая семья может в беспроцентную рассрочку приобрести закрытый гаражный бокс в подземном паркинге.

- Наверняка квартиры в таком доме недоступны обычным рязанским семьям…

- Жилой комплекс «Grand Comfort» будет сдан в четвертом квартале 2017 года. И чем ближе к сдаче, тем быстрее будет дорожать квадратный метр. Но если заключить договор долевого участия сейчас, то вы приобретете квартиру в доме комфорт-класса по цене, соответствующей классу эконом – от 1 миллиона 649 тысяч рублей за однокомнатную квартиру площадью 47 кв. м. Очень интересное предложение – двухкомнатная квартира с большой кухней-гостиной от 24 кв. м и двумя полноценными спальными комнатами. Приобретая ее по цене двухкомнатной, вы можете легко превратить ее в трехкомнатную.

Меняем старую квартиру на новую

- Правда ли, что ваша компания предлагает покупателям уникальную услугу обмена жилья по программе trade-in? Можно ли обменять свою старую квартиру на новую, еще не построенную?

- Да, это возможно и очень удобно. Вы выбираете квартиру в строящемся доме и заключаете договор участия в долевом строительстве. Одновременно компания заключает с вами соглашение о намерениях, где указано, что после переезда вы отдаете свою старую квартиру в счет оплаты новой. При этом компания фиксирует для вас цену на квартиру на начальном этапе строительства, то есть вы не зависите от колебаний курса валют и инфляции в стране.

Оптимальный способ оплаты – первоначальный взнос от 20% из собственных средств и оформление ипотеки по специально заниженной процентной ставке. У нас действует отличное предложение – мы возмещаем вам 2,75% от суммы ипотеки в течение первого года пользования кредитом. Срок выплаты можно растянуть до 30 лет, чтобы платежи были для вас максимально комфортными.

Если у вас нет собственных накоплений, застройщик может предоставить вам займ на оплату первоначального взноса под 1% в год со свободным графиком платежей.

Мы понимаем, что дом еще строится. Поэтому до момента его ввода в эксплуатацию вы продолжаете жить в старой квартире, которая по-прежнему принадлежит вам. А после новоселья вы будете точно знать, что не останетесь с действующей ипотекой и старой квартирой. Сумму, в которую эксперт оценит ваше старое жилье, строительная компания внесет в счет погашения ипотеки.

Кстати, если вы готовы оплатить разницу между стоимостью старой и новой квартиры без привлечения ипотечного займа, компания может предоставить вам беспроцентную рассрочку до момента ввода дома в эксплуатацию.

- Каким образом строительная компания оценивает жилье, сдаваемое по trade-in? Правда ли, что имеет место большой дисконт от цены рынка?

- В штате компании есть собственный эксперт с 20-летним стажем, который оценивает квартиры по рыночной стоимости, учитывая следующие коэффициенты: состояние квартиры, местонахождение дома, состояние и возраст дома, площадь квартиры, наличие балконов или лоджий и так далее.

Надо понимать, что далеко не всегда цена предложения, по которой владелец хочет продать свою квартиру, соответствует реально возможной цене продажи – цене, которую на основании объективных данных и существующей статистики продаж определяет эксперт.

- Получается, что вы зарабатываете не только на продаже нового жилья, но и на квартирах из вторичного фонда?

- Мы не стремимся зарабатывать на вторичном жилье, это не наш бизнес. Наша задача – максимально упростить нашему клиенту переезд из старой квартиры в новую. Поэтому мы делаем все, чтобы условия обмена и, соответственно, цена продажи старой квартиры для наших клиентов были максимально выгодными. Иногда разницы между ценой, которую мы заплатили клиенту за старую квартиру, и ценой, по которой мы ее продаем в дальнейшем, вообще нет. Бывали даже случаи, когда мы продавали квартиру дешевле, чем купили у нашего клиента.

P.S.

Итак, чтобы без риска купить квартиру в кризис, вам, прежде всего, нужно грамотно выбрать надежного и опытного застройщика. Если вы хотите сэкономить на покупке, но не на комфорте своей семьи, ищите подходящие варианты среди строящегося жилья. В этом случае у вас будут самые выгодные условия по цене, и, кроме того, вы сможете воспользоваться ипотекой на льготных условиях и действующими акциями. Улучшить жилищные условия с минимальными затратами поможет программа trade-in – обменяйте свою старую квартиру на новую с правом проживания в старой до сдачи дома в эксплуатацию. Как видите, экономить просто, если вовремя воспользоваться советами профессионалов.

На заметку

Еще пару лет назад за досрочное погашение кредитов банки штрафовали заемщиков. Но в 2014 году в России был отменен мораторий на досрочное погашение ипотеки. Так что, если у вас будет желание и возможность, весь кредит можно вернуть досрочно как полностью, так и частями в любое время без каких-либо штрафных санкций со стороны банка.