Директор по общим вопросам ГК «Зеленый сад» Андрей Оришкевич: Цена квадратного метра жилья эконом-класса через 2 года может достигнуть 55 тысяч рублей
Перед тем как запустить строительство нового проекта «Зеленый сад» всегда обсуждает его с жителями города. На фото директор компании по общим вопросам Андрей Оришкевич.
Уже год в обществе идет бурное обсуждение изменений в закон о долевом строительстве. Ужесточение контроля в отношении девелоперов в идеале призвано защитить будущих владельцев жилья от недобросовестных участников рынка первичной недвижимости.
Для покупателей жилья власти разработали безопасный механизм, по которому они смогут рассчитываться с застройщиками. Однако тут есть и оборотная сторона медали – теперь за свое спокойствие дольщикам придется платить. О том, что грядущие перемены повлекут за собой рост цен на новостройки, эксперты твердят в один голос. Однако только сами застройщики могут в полной мере оценить последствия запуска новой схемы взаимодействия строителей жилья и его покупателей.
Дать свой профессиональный прогноз развития ситуации на первичном рынке региона мы попросили руководителя одной из крупнейших строительных организаций Рязани, имеющей 16-летний стаж работы, директора по общим вопросам ГК «Зеленый сад» Андрея Оришкевича.
«ЗАВЕРШАЕМ СТАРЫЕ ПРОЕКТЫ, А НОВЫЕ ПЛОЩАДКИ ЗАКЛАДЫВАЕМ ПО НЕОБХОДИМОСТИ»
– Андрей Валерьевич, как отразятся на работе рязанских строительных компаний новые правила?
– Впереди у нас реализация изменений в законодательстве о долевом участии, и они обязывают застройщиков осуществлять сделки по продаже квартир в рамках договоров долевого участия с помощью эскроу-счетов. В результате нововведений произойдет сжатие рязанского рынка жилищного строительства. Поясню. В регионах ЦФО строительная отрасль развивается неоднородно. Рязань, которая в отличие, например, от Тулы, Брянска или Ярославля активно занимается возведением жилья уже более 15 лет, а в этих городах строительство в таком темпе идет всего пару лет. Все эти годы Рязань занимала третье место после Москвы и Московской области по количеству вводимого в эксплуатацию жилья. Из-за большой конкуренции среди рязанских застройщиков цены на квадратный метр на сегодняшний день сложились максимально низкие.
Есть и еще один плюс в высокой конкуренции: ориентируясь друг на друга рязанские лидеры рынка жилищного строительства сдают в эксплуатацию квартиры с высококачественной отделкой, с прекрасным инженерным оснащением, благоустроенными территориями. В Туле же уровень рядовой компании-застройщика сейчас примерно такой же, что был в Рязани в начале 2010 года. Жилье в Туле строится быстро, но требования покупателей к качеству жилых помещений ниже, чем у рязанцев. А вот стоимость квадратного метра и, соответственно, маржинальность проектов у застройщиков – при этом выше, чем в нашем городе.
Выходит, что тульским строительным компаниям будет легче перейти на счета эскроу и возведение жилья в рамках банковского финансирования, выплачивая проценты за использование заемных средств. Рязанские же застройщики оказались в затруднительном положении. Низкая цена за квадратный метр при высокой себестоимости строительства не позволят нам, как прежде, возводить качественное жилье и при этом возвращать в банки взятые для работы кредитные средства.
– То есть рентабельность у этих проектов будет низкая?
– Мы не говорим о рентабельности 50 %, сейчас даже о 25 %никто уже не думает. Приведу простой пример. Сейчас компания «Зеленый сад» продает качественные, ликвидные квартиры стоимостью 39-40 тысяч рублей за квадратный метр при себестоимости их строительства 30-33 тысяч. В проектах класса «Антитеррор» себестоимость выше – 34-35 тысяч рублей, ведь инженерное обеспечение, смарт-технологии стоят очень дорого.
Получается, что нам не хватает 10-15 % рентабельности, для того чтобы покрыть банковский кредит. В среднем при сроке строительства объекта в 1,5-2 года начальная ставка кредитования для рязанских застройщиков будет 12 % годовых, что сопоставимо с нашей прибылью. В лучшем случае строительные компании будут строить без прибыли, в худшем – получат убытки. Но, согласитесь, у любой строительной компании есть коммерческий интерес: мы должны получать прибыль, платить заработную плату и налоги, покупать другие участки и развиваться.
Вывод один: завершаем старые проекты, а новые площадки будем закладывать только по необходимости. Новых разрешений на строительство на руках у застройщиков больше сотни, но, думаю, реализовано будет не больше трети.
«Еврокласс» – это целый жилой квартал площадью 9 гектаров в микрорайоне Кальное. Комплекс будет оснащен интеллектуальными системами: умные лифты, адаптируемое освещение, видеонаблюдение с онлайн-трансляцией на компьютеры и мобильные устройства.
«70 % ЗАДЕЙСТВОВАННЫХ В СТРОИТЕЛЬНОЙ ОТРАСЛИ ЛЮДЕЙ ОСТАНУТСЯ БЕЗ РАБОТЫ»
– Совсем не радужные перспективы. Что же в итоге ждет людей, занятых в строительной отрасли?
– В компании «Зеленый сад» есть собственный штат в 500 человек. Другие застройщики в большинстве своем привлекают к работе на объектах сторонние подрядные организации. До середины 2020 года все рязанские застройщики будут завершать свои проекты, поэтому персонал будет обеспечен работой. А дальше из ста площадок, которые сейчас в нашем городе строятся, останется только 30. Получается 70 % трудоустроенных в строительной отрасли людей останутся без работы.
– В итоге мелкие застройщики вообще покинут рынок?
– Многим застройщикам, которые возводят жилые дома по случаю, банки просто могут не выдать кредитов. Банки с большой осторожностью будут кредитовать таких застройщиков, те просто не пройдут по заявленным параметрам для получения займа.
Нельзя забывать об их собственных интересах – эти фирмы тоже живут по разумным законам экономики. Строить ради того, чтобы строить, никто не станет. Все приостановят свои проекты, пока цена за квадратный метр в эконом-классе не достигнет отметки в 45-55 тысяч рублей.
– Ого! И когда же это произойдет?
– Через два года. И это объективная реальность. Курс валют постоянно растет, так или иначе привязана к нему и стоимость всех основных стройматериалов – цемента, арматуры, кирпича. Даже если собственниками заводов-производителей не являются зарубежные предприятия, они все равно ориентируются на мировые цены. В частности, цена на арматуру поднялась с 28 тысяч за тонну до 42 тысяч рублей – на 70 %!
Зарплаты сотрудникам мы в компании за эти годы не подняли, а себестоимость строительства возросла. Если бы евро стоил сейчас 40 или 50 рублей, то себестоимость была бы гораздо ниже, и не было острой необходимости в увеличении цены на жилье.
– Застройщики понесут убытки, покупатели – тоже. Кто же выиграет от этого?
– Те, кто вкладывает в строительство, в бизнес-проекты. На рязанском рынке новостроек ежегодно должно сдаваться в эксплуатацию шесть тысяч квартир – спрос на них стабильный. Однако в силу уже вышеназванных мною обстоятельств объемы застройки уменьшатся, и когда пройдет вымывание всего квартирного фонда, цена на квартиры возрастет.
«НИКТО ИЗ ЗАСТРОЙЩИКОВ НЕ РИСКНЕТ В ОДНОЧАСЬЕ ПОДНЯТЬ ЦЕНУ ДО 50 ТЫСЯЧ ЗА КВАДРАТНЫЙ МЕТР»
– А если говорить непосредственно о компании «Зеленый сад»? Вы снизите темпы строительства или вовсе приостановите разработку новых проектов?
– Ежегодно мы вводим в эксплуатацию один или два жилых объекта. Как правило, это большие многоквартирные дома. Задачи гнаться за показателями у нас нет – компания строит качественное жилье своими силами, не привлекая подрядчиков.
Сейчас у нас в стадии строительства находятся пять многоквартирных жилых домов. После их сдачи в эксплуатацию мы начнем разработку новых проектов, земельные участки для этого в резерве у компании есть. Но мы не анонсируем их. Проекты в диапазоне от 50 тысяч рублей за квадрат, будем запускать – а почему бы и нет? Они имеют право на жизнь и пользуются спросом у покупателей.
– Вы имеете в виду жилье комфорт-класса, близкого к премиальному?
– Да, это смарт-дома комфорт-класса с однокомнатными квартирами площадью 46-56 квадратных метров, двухкомнатными по 70 метров, с просторной кухней, высокими потолками, подземным паркингом, с финишной отделкой и разводкой электрики по желанию клиента на стадии проекта.
– А квартиры в тех пяти строящихся домах будут продаваться уже по новым ценам? Или поскольку эти проекты запущены до 1 июля, они не подпадут под изменения?
– Часть из этих объектов мы будем достраивать без привлечения кредитов, однако некоторые все-таки попадут под действие нового закона, и мы будем вынуждены привлечь на их строительство деньги банков.
В любом случае, думаю, что цены на квартиры в Рязани в одночасье не поднимутся. Среди местных застройщиков жесткая конкуренция, и никто не рискнет резко увеличить цены на квадратный метр до 48-50 тысяч рублей. Каким бы качественным ни было такое жилье, покупатели уйдут к другим застройщикам, которые предлагают более низкие цены.
На детских площадках «Зеленого сада» используется прорезиненное травмобезопасное покрытие и установлены экологически безопасные игровые конструкции.
Фото: Татьяна БАДАЛОВА
СИЛИКАТНЫЙ КИРПИЧ ВМЕСТО КЕРАМИЧЕСКОГО И СОВЕТСКИЕ ДЕТСКИЕ ПЛОЩАДКИ
– Чтобы не брать большие кредиты и получать прибыль от реализованных проектов, многим застройщикам, очевидно, придется отказаться от долгосрочных проектов. Станет выгодно строить быстрее и дешевле. Неужели произойдет обратный процесс – кирпич и монолит уступит место старым-добрым панелям?
– В новых условиях возведение кирпичных и монолитных домов с индивидуальными планировками становится невыгодным занятием, потому что срок строительства у них продолжительный. Самое быстровозводимое жилье – панельное. Переход на него позволит обеспечить оборачиваемость денежных средств застройщика.
Экономить придется также и на строительных материалах. Возможно вместо керамического кирпича в облицовке стен мы вернемся к силикатному. Его показатели по износостойкости, теплопроводности, теплостойкости и морозоустойчивости, конечно, ниже, чем у керамического, но ведь он вдвое дешевле.
Кроме того, для выполнения работ на строящемся объекте мы будем вынуждены нанимать гастарбайтеров. Тут логично спрогнозировать ухудшение качества отделки. И если в самих квартирах уровень выполненных работ во время приемки проверяют сами клиенты, то в подъездах контроль не будет таким строгим.
С одной стороны, это не совсем радостное будущее, но альтернативы строительству более дешевых и быстровозводимых домов не существует.
– Сейчас дворы новостроек, особенно хочется отметить ваши дома, – представляют собой благоустроенное пространство, где созданы все условия для комфортного отдыха жителей разных возрастов. Но, подозреваю, что тотальная экономия затронет и их...
– Застройщикам придется снижать затраты по всем статьям, в том числе и на благоустройство дворовых территорий. Очевидно, нас ждет возвращение к советским подходам в обустройстве детских площадок. Из всех вариантов застройщик, находящийся в стесненном финансовом положении, будет вынужден выбрать самый дешевый – без травмобезопасного покрытия и красивых пластиковых конструкций. При этом минимальные требования будут соблюдены, и никто не заставит застройщика поставить более дорогую площадку.
Развитие цивилизованного рынка жилищного строительства предполагает, что застройщики должны стремиться к самосовершенствованию и говорить себе: мы будем строить качественно, потому что это потребность наших клиентов. Но в новых условиях, которые, скорее всего, сложатся после вступления в силу поправок в закон, даже те, кто хочет строить качественное жилье, за неимением средств не смогут этого делать.
«Зеленый сад» первым в Рязани организовал на своих дворовых площадках раздельный сбор мусора.
«ЧЕМ БОЛЬШЕ У ЗАСТРОЙЩИКА ПРОДАНО КВАРТИР, ТЕМ НИЖЕ ДЛЯ НЕГО СТАВКА ПО КРЕДИТУ»
– Раньше в самом начале продаж застройщик предлагал очень выгодные цены для тех, кто готов вложиться в квартиру на этапе котлована. Ему были нужны средства для возведения дома. Теперь же путь один – в банк за кредитом, а значит, привлекать дольщиков низкими ценами нет смысла. Такое понятие, как «цена на старте» исчезнет?
– Принятые поправки в закон предусматривают корреляционную зависимость: чем больше договоров долевого участия заключит застройщик, тем меньше у него будет ставка по кредиту. То есть если в начале строительства банк будет выдавать застройщику кредит под 12 % годовых, то через год при условии, что компания заключит 100 % договоров купли-продажи квартир, ставка снизится до 4 %.
Но в этом случае застройщик тоже сталкивается с дилеммой: чтобы продавать больше квартир, необходимо устанавливать низкие цены, но тогда прибыль от продаж в конечном счете будет меньше. Если бы цена на квартиры на старте продаж была не 36-38 тысяч за квадратный метр, как в Рязани, а как, например, в Туле, – 46 тысяч рублей, то условия работы застройщиков были ли более выгодными.
В настоящее время все рязанские строительные компании подают в банки свои бизнес-планы по будущим проектам, чтобы им сделали расчеты по объему необходимых кредитных средств. Но, насколько мне известно, кредиты пока еще ни одному региональному застройщику не выдавали.
– Распространенный способ привлечения покупателей – акции. Останутся ли они в арсенале застройщиков или в силу грядущего дефицита жилья это не понадобится?
– Когда ситуация на рынке новостроек стабилизируется, конкуренция среди строительных компаний, которые продолжат работу, заставит их прибегать к тем или иным маркетинговым ходам.
Например, в честь праздников устраивать розыгрыш машино-места в подземном паркинге, кладовки или даже квартиры. Но это кратковременные акции. Компания «Зеленый сад» создает для своих клиентов стабильно выгодные условия приобретения жилья. Речь идет о наших смарт-домах, строительством которых на сегодняшний день не может похвастаться ни один рязанский застройщик.
Наши клиенты получают в базовой комплектации квартиры премиум-класса. Из полезных опций, которыми оборудовано жилье – сигнализация, тревожная кнопка, видеодомофон, Wi-Fi, возможность удаленного управления системами жизнеобеспечения, мастер-кнопка с возможностью включать-выключать все электричество в квартире. После того как мы опробовали систему смарт-дома на нашем жилом комплексе класса «Антитеррор» «Гранд Комфорт», она заложена в проектах всех последующих домов компании «Зеленый сад».
На правах рекламы.