Прибыльный бизнес рязанских застройщиков: Холодные чердаки превращаются... в новые квадратные метры
Через год после новоселья жизнь в элитном комплексе «Мещера» превратилась для собственников апартаментов в сущий ад.
Фото: Татьяна БАДАЛОВА
Работа строительных компаний в последние годы вызывает много нареканий со стороны покупателей квартир. То дом не вовремя сдадут, то стены по швам разойдутся, то потолок заплачет и позеленеет. Но как бороться с этими проблемами, мы уже знаем - спасибо закону «О защите прав потребителей». Однако застройщики не дают своим клиентам расслабляться и каждый раз преподносят им все новые и, увы, неприятные сюрпризы. И бывает такое, что люди обнаруживают их слишком поздно.
Пару недель назад в редакцию «Комсомолки» с коллективным письмом обратились собственники апартаментов в элитном поселке Солотчи:
«Уже больше года жители нашего комплекса «Мещера» пытаются противостоять бывшему недобросовестному застройщику, который через год после введения домов в эксплуатацию самовольно за нашей спиной реконструировал чердаки зданий в мансардные этажи в коммерческих целях, изменив этажность наших домов. Все это было сделано без проектно-сметной и разрешительной документации, без согласия собственников...» Под письмом стояли 35 подписей.
Чтобы выяснить, с помощью какого волшебства чердаки превращаются в мансарды, мы поехали в «Мещеру».
Изнанка «Мещеры»
Официальный статус «Мещеры» - комплекс апартаментов для временного проживания, чтото вроде санаторных корпусов. Это такая лазейка для застройщиков, чтобы обойти запрет на строительство высотных жилых зданий в Солотче. В реальности здесь, конечно, нет никакого санатория: некоторые собственники используют апартаменты как загородные квартиры выходного дня, но большинство живет в «Мещере» постоянно. Именно они первыми узнали о распродаже чердаков бывшим застройщиком - компанией «Восход» - и подняли тревогу. Вместе со мной на осмотр комплекса отправляются местные активистки - Ирина Викторовна, Лилия Михайловна, Светлана Юрьевна и Александра Константиновна.
Вход на чердаки сейчас заперт - собственники не имеют возможность обслуживать общедомовые коммуникации.
Фото: Татьяна БАДАЛОВА
На территории расположены шесть домов два 3-этажных и четыре 5-этажных. Правда, по документам трехэтажные корпуса уже год как подросли на два этажа. Выходы на чердаки заперты на железные двери, и все-таки дамам удается раздобыть ключ от одного из них.
Несмотря на мрак, едва разбавленный светом из слуховых окон на крышу, заметно, что в первозданном виде чердак был очень большим. Теперь же он поделен на несколько помещений гипсокартонными перегородками. Коегде их успели обложить кирпичом, превратив в полноценные стены.
- Работы по устройству перегородок начались в январе-феврале 2015 года, - говорит одна местных жительниц и активисток Светлана Юрьевна. - Я сама наблюдала, как они таскали на чердак стройматериалы. А потом пришли люди из управляющей компании и пытались установить люк на крышу - тогда несколько семей стеной встали и не дали им портить наше имущество.
Вообще даже наличие всех этих перегородок-стен не делает холодный чердак уютной, пригодной к жизни мансардой. Над головой не потолок, а деревянные стропила, под ногами не пол, а бетонное перекрытие. Нет ни освещения, ни отопления. И повсюду антенны кабельного телевидения, трубы канализации и вентиляции. Все это в случае распродажи чердачных помещений может оказаться в частных руках. Каким образом в этом случае будет обслуживаться это общедомовое оборудование, трудно представить.
- Вот здесь у нас по проекту был пожарный переход, - показывает Ирина Викторовна. - Если в одном из подъездов начнется пожар и нас отрежет от выхода на улицу, то через чердак можно перейти в другой подъезд. Ну как... Раньше можно было перейти...
Теперь посередине чердака глухая стена, которая в случае несчастья не позволит людям укрыться от огня в соседнем крыле дома.
«А ты купи чердак!»
Осенью 2015 года жителям верхних этажей «Мещеры» риэлторы крупного агентства недвижимости Рязани начали активно предлагать купить над собой чердак - всего в списке было по 11 помещений в каждом доме.
- Ходили за нами и говорили «Купи чердак, а то другие купят», - рассказывает Светлана Юрьевна. - Мы сначала не верили, думали, что это слухи. Но когда получили кадастровый паспорт на наш 1-й корпус, увидели, что в нем теперь не три этажа, а пять, и площадь увеличилась на 696 кв. м. То есть чердак под крышей стал самостоятельным помещением. Тогда Совет дома повесил в подъездах объявления для собственников о нелегитимности покупки. Мы лично общались с директором компании «Восход» Александром Мамушкиным по поводу незаконности его действий. Но он только улыбался в ответ.
Несмотря на абсурдность предложения, в поселке «Мещера» нашлись желающие купить чердачное пространство над своими апартаментами. Кто-то это сделал вынужденно, чтобы обезопасить себя от нежелательных соседей над головой. Другие из практических соображений: цена за квадрат - 7-10 тысяч, а площадь можно взять большую. Один признался, что хочет под крышей художественную мастерскую устроить, второй - сено сушить, а третий и вовсе мечтает на чердачке бабушку поселить. Но есть среди покупателей и чужаки - те, кто не имеет никакого отношения к поселку.
- У нас тут слухи ходят, что на одном из чердаков сауна скоро будет, - говорит жительница Лилия Михайловна. - Представляете, сауна над квартирами? В этом случае нас ждет все, что угодно, - от конденсата на стенах квартир этажом ниже и потопа до пожара и обрушения перекрытий.
Но последствия застройщика не интересуют - только выгода. В рублевом эквиваленте она при продаже всех чердаков в шести домах исчисляется примерно тридцатью миллионами. Неплохой бизнес на воздухе, согласитесь?
Пока одни обитатели «Мещеры», как зачарованные, отдавали деньги за чердаки, другие - а именно собственники из трех домов - отправились в суд. В своих исках они требовали признать общедолевую собственность на чердачное помещение, которое теперь по документам именовалось мансардой и находилось на 5-м (!) мансардном этаже.
Пока жители домов отстаивают в суде право на пользование общедомовой собственностью, на чердаках установили перегородки и обложили их кирпичом
Фото: Татьяна БАДАЛОВА
Хочешь доступ на крышу - иди в суд!
Уже в ходе судебных заседаний жители «Мещеры» узнали о событиях, которые предшествовали появлению в их домах несуществующих этажей.
Итак, через год после сдачи комплекса зданий в эксплуатацию некий кадастровый инженер по заказу бывшего застройщика меняет данные первичной технической инвентаризации зданий. Площадь их увеличивается за счет строительного объема чердаков, только теперь это уже мансардные этажи. Дальше под действием то ли массового гипноза, то ли непререкаемого авторитета застройщика ряд компетентных и ответственных работников кадастровых органов совершают необъяснимые поступки. В результате - чердаки под личиной мансарды были поставлены на кадастровый учет и на них зарегистрировано право собственности. У всех 11 помещений сразу появился один владелец. Правда, никто из жителей «Мещеры» его ни разу не видел. Во всех инстанциях интересы хозяина «скворечников» представляют сотрудники ГК «Новый город» (строительная компания «Восход» входит в ГК «Новый город»).
Странности не прекращались и в суде. Например, в ходе заседаний судью, видевшего генеральный план застройки комплекса и проектную документацию на дома с чердаками, вовсе не заинтересовал сам факт появления в последующем на их месте мансардных этажей. Также суд не удовлетворили результаты экспертизы чердачного пространства одного из домов, проведенной лабораторией судебной экспертизы Минюста России, которая прямо говорила о наличии там «инженерных коммуникаций и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в здании». Это означало лишь одно - помещения, где расположены трубы канализации и пожарные выходы, не могут находиться в частной собственности. Более авторитетным суд посчитал повторное исследование специалиста некоего ООО «Центр исследований строительных конструкций и материалов». Последний путался в терминах «крыша» и «кровля», «апартаменты» и «квартиры», «жилой дом» и «здание общественного значения» как в самом исследовании, так и во время выступления на заседании. Но в итоге пришел к выводу, что имеющееся на чердаке-мансарде (он не смог определиться и с этим) оборудование хоть и обслуживает несколько помещений в здании, но требований нормативной документации не нарушает. Какую именно документацию эксперт имел в виду, осталось неизвестным. В итоге суд первой инстанции не защитил права собственников, впереди - областной суд.
Чувствуя неладное, жители комплекса начали писать во все инстанции, но получали пространные ответы, дескать, дома ввели в эксплуатацию в соответствии с разрешительной документацией, а все дальнейшие события нам неинтересны. И все же среди многочисленных отписок было письмо от 5 августа 2016 года начальника Управления капитального строительства администрации Рязани Елены Будановой, в котором четко говорилось, что застройщику не выдавалось разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства в части изменения этажности здания и чердачного помещения на мансардный этаж.
После встречи с жителями комплекса и анализа всех документов мы решили выслушать вторую сторону конфликта - собственно застройщика. В частности, редакция газеты попросила озвучить свою позицию генерального директора строительной компании «Восход» Александра Мамушкина. К сожалению, сам Александр Анатольевич от личного общения с прессой уклонился, переключив нас на своего помощника. Не получили мы ответа и на высланные по электронной почте вопросы - искренне верим, что он настолько полный и развернутый, что еще готовится, и со дня на день нам его пришлют.
Кирпичная стена на чердаке перекрыла пожарный проход из одного подъезда дома в другой, через который люди могли бы спастись от огня.
Фото: Татьяна БАДАЛОВА
«Мы не жаждем крови застройщика»
В настоящий момент в «Мещере» распроданы 20% площадей чердаков. Однако до окончания судебных разбирательств покупатели «скворечников» не рискуют вкладываться в обустройство - ни светелки, ни сауны здесь не будет, пока не появится определенность с их юридическим статусом. Пока же, вопреки кадастровому паспорту, чердачные помещения по-прежнему находятся на балансе дома - отдельных лицевых счетов на них нет - платят за их содержание все собственники апартаментов.
Тем временем многие из жителей, кто находится на «передней линии фронта», откровенно устали от этой войны. Вместо того чтобы наслаждаться жизнью на природе, укреплять здоровье и растить детей, они вынуждены ходить по судам, проводить разъяснительную работу с соседями и коллективно защищать свои чердаки от посягательств извне.
- У нас нет корыстных целей, и мы не жаждем крови застройщика, - говорят жильцы. - Мы хотим привести комплекс в тот вид, в котором мы его покупали, и надеемся, что эти люди наконец придут в себя и признаются, что они неправы.
Борьба за справедливость сплотила жильцов настолько, что они теперь как родные, как одна большая семья, у которой общие интересы. И когда справедливость восторжествует, взаимопонимание и желание созидать помогут им воплотить в жизнь все творческие планы по благоустройству комплекса. Надеемся, что раньше в комплексе не случится трагедии, подобной кошмару на 1-м Осеннем переулке, когда из-за алчности бизнесменов и равнодушия чиновников погибли ни в чем неповинные люди.
«Комсомолка» будет следить за развитием событий...
МНЕНИЕ АДВОКАТА
Мы попросили прокомментировать спорную ситуацию адвоката Адвокатской палаты Москвы Ларису Борисову.
- Привлекая денежные средства для строительства объектов недвижимости, застройщики создают объекты не для себя, а для третьих лиц - дольщиков (инвесторов). Застройщик - это, по сути, подрядчик, который выполняет работы в целях исполнения договоров долевого участия (инвестирования), он не является собственником здания, которое он вводит в эксплуатацию, как ошибочно полагают многие граждане, - объясняет Лариса Борисовна. - Так, в соответствии с п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на вновь созданный объект недвижимости возникает при наличии двух условий: первое - объект недвижимости создается для себя, второе - с соблюдением требований законов и иных правовых актов.
Соответственно после ввода здания в эксплуатацию и постановки его на государственный кадастровый учет застройщик не вправе менять уникальные проектные характеристики здания без согласия всех собственников помещений.
Все его последующие действия после ввода дома в эксплуатацию незаконны и требуют, кроме согласия всех собственников помещений в здании, наличия проектной и разрешительной документации, связанной уже с реконструкцией объекта и вводом его в эксплуатацию с новыми техническими характеристиками.
Ситуация, когда через год после ввода здания в эксплуатацию по заявлению бывшего застройщика орган кадастрового учета вносит изменения в уникальные характеристики здания в части увеличения общей площади и этажности, тем самым легализуя незаконный объект недвижимости, без правоподтверждающих документов и решения общего собрания собственников, нарушает не только законодательство РФ, но и здравый смысл.
Согласно пункту 3 статьи 20 Закона «О Государственном кадастре недвижимости» с заявлениями об учете изменений объектов недвижимости, в том числе в части общей площади и этажности здания, вправе обратиться только собственники таких объектов недвижимости.
КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА
Руководитель проектной организации, инженерстроитель Юрий Табачков:
- Простое переименование чердака в мансардный этаж является результатом несанкционированной реконструкции. Мансардный этаж предназначен для постоянного или временного проживания. Чердачное пространство выполняет функции технического помещения. При подсчете площадей чердачное пространство не учитывается, а мансардный этаж учитывается как этаж, считаются его площадь и строительный объем. И как только чердак назвали мансардой меняются основные технико-экономические показатели здания, т. е. увеличиваются этажность, площадь, строительный объем. Меняется архитектурный облик здания, в конструкцию крыши встраиваются окна, планируется этажное пространство. Все эти условия подпадают под определение «реконструкция здания». И по действующему законодательству при реконструкции здания необходимо: разработать проектную документацию, провести необходимые согласования, получить разрешение на реконструкцию и после выполнения работ ввести мансардный этаж в эксплуатацию.
Неправильная эксплуатация чердака, переименованного в мансардный этаж, без всего комплекса работ по реконструкции, в том числе и разработке проекта, может привести к большим материальным потерям и к гибели людей. Мансардный этаж нельзя назвать пригодным для проживания, и его эксплуатация опасна, потому что в его помещениях нет отопления, воды, газа, электричества и канализации, не установлены окна, не предусмотрены общие решения по утеплению стен и конструкции крыши, не определены характеристика и толщина утеплителя, не решены вопросы с вентиляцией, не установлены датчики пожарной сигнализации, сигнализаторы загазованности и отсутствуют решения по эвакуации людей при пожаре. Все это является грубейшим нарушением в области пожарной безопасности. Эксплуатировать такой этаж нельзя.
ВАЖНО!
Из ответа Главного управления архитектуры Рязанской области на запрос о возможных последствиях реконструкции холодного неэксплуатируемого чердака в мансардный этаж без проектной и разрешительной документации, без разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:
- Перегрузка фундамента от надстройки здания может вызвать расслоение кладки фундамента и трещины в плитной части фундамента, недопустимые деформации основания фундамента.
- Перегрузка конструкций железобетонных плит перекрытия может вызвать следующие дефекты и повреждения - появление трещин в бетоне, разрушение бетона, нарушение сцепления арматуры с бетоном, недопустимые прогибы плит, разрыв арматуры, разрушение плит перекрытия. Возможные последствия: снижение долговечности, недостаточная несущая способность и аварийное состояние.
- Пожарную безопасность здания в соответствии с проектным решением следует обеспечивать в соответствии с требованиями СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» к зданиям функциональной пожарной опасности Ф1.2. Согласно им каждый этаж здания должен иметь не менее 2 эвакуационных выходов. Таким образом, при образовании самостоятельного мансардного этажа в здании нормы СНиП, СП нарушены и перекрыт доступ к аварийным (противопожарным) выходам на кровлю из холодного чердака через открывающиеся окна типа ВЕЛЮКС, оборудованные лестницами - стремянками согласно проекту, что влечет нарушение требований пожарной безопасности, создает угрозу для эвакуации людей и имущества в случае возникновения пожара в здании.
- Поскольку полом чердака служит перекрытие последнего, 3-го этажа, в нем отсутствуют конструктивные элементы, предусмотренные в конструкции пола эксплуатируемого этажа. Для эксплуатации чердачного пространства необходимо будет устраивать многотонную стяжку пола и настилать напольные покрытия. В результате может произойти ухудшение эксплуатационных свойств проектных конструкций или здания в целом вследствие деформаций или образования трещин. Могут не выдержать нагрузку конструкции перекрытия верхнего, 3-го этажа, появятся трещины по перекрытиям верхнего этажа, это может также привести в дальнейшем к необратимым деформациям и разрушениям перекрытий. Работы по стяжке пола и возведению стен окажут многотонную дополнительную нагрузку на несущие конструкции здания и его фундамент - не рассчитанные на это проектной документацией,
- Выделенные самостоятельные помещения в чердачном пространстве для своей эксплуатации потребуют многослойного утепления и подводки инженерных коммуникаций (водоснабжение, канализация, электроснабжение, газоснабжение для отопления). Эти работы не только нарушат предусмотренный проектом режим вентиляции кровли, но и сдвинут точку росы внутрь здания, что неизбежно вызовет сначала гниение деревянных стропил кровли, образование конденсата в здании, а затем подмокание и возможное появление грибка в помещениях З-го этажа здания.
Все это, безусловно, создаст угрозу жизни и здоровью всех собственников помещений 1-го, 2-го и З-го этажей как места массового пребывания граждан.
КОНКРЕТНО
Адвокат, председатель Коллегии адвокатов «Альпари» Татьяна Енгалычева:
- Правоотношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным правоотношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, т. е. жилищные, в частности статьи 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.
Граждане, приобретая право собственности на помещения в доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорционально общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений.
Кроме того, в Пленуме ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что регистрация права общей долевой собственности в ЕГРП не требуется. Факт регистрации права собственности на общее имущество в ЕГРП за иным лицо не означает, что право собственности на данное имущество у собственников помещений прекратилось.
При определении состава имущества, находящегося в общедолевой собственности собственников помещений в здании, необходимо установить отнесение конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества.
При этом необходимо учитывать, для каких целей изначально предназначались помещения в соответствии с проектно-сметной документацией и документами технического учета. И если имеются расхождения с данными проектной документации и данными первичной технической инвентаризации, необходимо установить, каким образом появились указанные объекты после ввода дома в эксплуатацию, имеется ли на них разрешительная документация, вводились ли они законным способом в эксплуатацию с согласия всех собственников помещений в здании.
Если граждан – собственник помещений, то у него есть право оспаривать зарегистрированное право на общее имущество в доме. И его право нарушается самим фактом регистрации - наличием и сохранением записи в ЕГРП об индивидуальном праве собственности на это имущество, а не основанием такой регистрации.